¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO?
1. ¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO
CERCA DE LA FECHA DE VENCIMIENTO?
Si el arrendador es quien
desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente
de la fecha de terminación y con no menos de tres meses de anticipación debe
proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.
En forma similar se actúa, si
es el inquilino a quien le interesa dar por terminado el contrato de
arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble. Debe estar pendiente de
la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al
arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y
que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.
Así que, en estas dos
situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la
suficiente antelación no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las
personas llaman multas.
2. ¿CÓMO TENER LA RESTITUCIÓN
DEL INMUEBLE?
La ley de arrendamientos prevé
varias oportunidades, causales y maneras a seguir para terminar el contrato y
como consecuencia lograr restituir el inmueble dado en arrendamiento, entre
ellas tenemos:
• La oportunidad de que se
acerque el vencimiento del termino de duración del contrato o de alguna de sus
prorrogas.
• Obtener el común acuerdo
entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la
oportunidad en que se presenta una causal originada en el comportamiento
contractual de alguna de las partes o la oportunidad proveniente de una
situación externa a la voluntad o comportamiento de las partes.
CAUSALES ORIGINADAS POR EL
INQUILINO
La no cancelación por parte
del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el
contrato.
- El no pago de los servicios
públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las
expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
• El subarriendo total o
parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador.
- La incursión reiterada del
arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos
o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen
contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
La realización de mejoras, cambios o
ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la
destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del
arrendatario.
- La violación por el
arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal
cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
CAUSALES ORIGINADAS POR EL
ARRENDADOR
La suspensión de la prestación de los
servicios públicos al inmueble por acción premeditada del arrendador o porque
incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos, el
arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio
y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
- La incursión reiterada del
arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el
arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad
policial.
- El desconocimiento por parte
del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o
contractualmente.
-La venta del inmueble que
esta arrendado.
• La necesidad que tenga el
arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir,
etc.
CAUSALES EXTERNAS
• Se refiere, entre otros, a
los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y sean una
amenaza de riesgo, ruina o inminente peligro tal como puede ser una inundación,
un terremoto, una erupción de un volcán, etc.
• La expropiación del inmueble
por parte del Estado para dar curso a obras públicas, por ejemplo: la
construcción de una fase de Transmilenio o de una avenida, una orden judicial,
administrativa o policial.
3. ¿SI EL INQUILINO NO PAGA EL
INCREMENTO DEL CANON, SE PUEDE EXIGIR LA ENTREGA DEL INMUEBLE?
El contrato de arrendamiento
para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que
existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles, actualmente Ley
820 de 2003. La Ley prima por encima de la voluntad de las partes
contractuales, en razón de que rige para todos.
En efecto, esta estipula en el
artículo 20 que el arrendador que opte por incrementar el canon de
arrendamiento, deberá avisarle al inquilino a partir de cuándo entra en
vigencia y cuánto es el incremento. La norma impone un deber y seguido
establece la pena de no hacerlo, cuando menciona, la pena ha de ser inoponible
al arrendatario.
Explicamos así: al enunciar la
Ley en su texto las palabras: el arrendador que opte por incrementar el canon
de arrendamiento, tácitamente da a entender la norma que puede existir casos de
arrendadores que no sea su voluntad incrementarlo, esto es opcional.
Ahora, al señalar la Ley una
pena de imposibilidad ante el arrendatario, si no se hace el aviso previo de
incremento por parte del arrendador en la forma que lo enuncia la norma,
significa que no podrá el arrendador exigir el incremento ante el inquilino o
hacer valer el alza.
Aunque en el contrato se
mencione genéricamente que el inquilino pagará al vencerse el contrato o su
prorroga el incremento que determine la Ley, es muy difícil predecir de una
manera exacta cuánto es el aumento, porque cada año varía el Índice de Precios
al Consumidor (IPC), por lo que sugerimos que así esté pactado, hacer la
recordación al inquilino notificándolo personalmente o por correo autorizado.
4. ¿CON CUÁNTO TIEMPO DE
ANTICIPACIÓN SE DEBE PEDIR O AVISAR QUE SE ENTREGARÁ UNA VIVIENDA EN ARRIENDO?
El aviso por parte del
arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelación al
vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas. Por lo tanto, si lo
hace así no hay lugar a indemnización.
En el caso de que quiera
hacerse con mucho tiempo de anterioridad a la terminación del contrato, el
aviso debe darse igualmente con tres meses de anticipación, informando la fecha
en que se hará entrega del inmueble. A la par de informar al arrendador se
puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la Ley establece
que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para
consignar y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se
niega a recibir el inmueble.
5. ¿LA MORA EN EL PAGO DE LOS
SERVICIOS PÚBLICOS Y SU CONSECUENTE SUSPENSIÓN TIPIFICAN LA VIOLACIÓN DEL
CONTRATO Y PUEDE INICIARSE EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DEL BIEN?
Sí. El hecho de que el
arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente
el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la
restitución del inmueble dado en arrendamiento.
6. ¿EL PROPIETARIO DE UN
INMUEBLE PUEDE DAR POR TERMINADO UNILATERALMENTE UN CONTRATO SIN TENER QUE
PAGAR NINGUNA MULTA?
El arrendador solo puede dar
por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales para que no
haya lugar al pago de indemnizaciones.
Estos casos son: el
incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del
contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia
habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.
7. ¿CUÁNTO TIEMPO SE DEBE DAR
A UN INQUILINO PARA DESOCUPAR UN INMUEBLE QUE VA A SER VENDIDO?
La venta es una de las
causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el
aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del
servicio postal autorizado.
8. ¿PUEDE UN ARRENDATARIO USAR
LA FUERZA PARA SACAR UN INQUILINO DEL INMUEBLE?
Debe intentar, inicialmente,
la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la
prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de
restitución ante las autoridades jurisdiccionales.
9. SI SE FINALIZAR UN CONTRATO
ANTES DE MUDARSE, ¿QUÉ SE PUEDE HACER?
En caso de no lograr un
acuerdo con el arrendador, puede dar por terminado unilateralmente el contrato
dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente
a tres meses. Es decir, que así no ocupe el inmueble debe pagar los tres meses.
Por lo anterior, debe tratar
de obtener el consentimiento para dar por terminado el contrato por voluntad
mutua.
10. ¿EN CUÁNTO TIEMPO UNA
PERSONA INVADE UN APARTAMENTO QUE SIEMPRE HA TENIDO EN ARRIENDO?
El arrendatario es el tenedor
del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia,
nunca se convertirá en el propietario.
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