miércoles, 9 de agosto de 2017

¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?


¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?


1. ¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO CERCA DE LA FECHA DE VENCIMIENTO?


Si el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminación y con no menos de tres meses de anticipación debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.

En forma similar se actúa, si es el inquilino a quien le interesa dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble. Debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.

Así que, en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelación no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.



2. ¿CÓMO TENER LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE?

La ley de arrendamientos prevé varias oportunidades, causales y maneras a seguir para terminar el contrato y como consecuencia lograr restituir el inmueble dado en arrendamiento, entre ellas tenemos:

• La oportunidad de que se acerque el vencimiento del termino de duración del contrato o de alguna de sus prorrogas.

• Obtener el común acuerdo entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la oportunidad en que se presenta una causal originada en el comportamiento contractual de alguna de las partes o la oportunidad proveniente de una situación externa a la voluntad o comportamiento de las partes.

CAUSALES ORIGINADAS POR EL INQUILINO


La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

- El no pago de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

• El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

- La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

 La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

- La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.


CAUSALES ORIGINADAS POR EL ARRENDADOR


 La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos, el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

- La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policial.

- El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.


-La venta del inmueble que esta arrendado.

• La necesidad que tenga el arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir, etc.




CAUSALES EXTERNAS


• Se refiere, entre otros, a los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y sean una amenaza de riesgo, ruina o inminente peligro tal como puede ser una inundación, un terremoto, una erupción de un volcán, etc.

• La expropiación del inmueble por parte del Estado para dar curso a obras públicas, por ejemplo: la construcción de una fase de Transmilenio o de una avenida, una orden judicial, administrativa o policial.



3. ¿SI EL INQUILINO NO PAGA EL INCREMENTO DEL CANON, SE PUEDE EXIGIR LA ENTREGA DEL INMUEBLE?


El contrato de arrendamiento para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles, actualmente Ley 820 de 2003. La Ley prima por encima de la voluntad de las partes contractuales, en razón de que rige para todos.

En efecto, esta estipula en el artículo 20 que el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá avisarle al inquilino a partir de cuándo entra en vigencia y cuánto es el incremento. La norma impone un deber y seguido establece la pena de no hacerlo, cuando menciona, la pena ha de ser inoponible al arrendatario.

Explicamos así: al enunciar la Ley en su texto las palabras: el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, tácitamente da a entender la norma que puede existir casos de arrendadores que no sea su voluntad incrementarlo, esto es opcional.

Ahora, al señalar la Ley una pena de imposibilidad ante el arrendatario, si no se hace el aviso previo de incremento por parte del arrendador en la forma que lo enuncia la norma, significa que no podrá el arrendador exigir el incremento ante el inquilino o hacer valer el alza.

Aunque en el contrato se mencione genéricamente que el inquilino pagará al vencerse el contrato o su prorroga el incremento que determine la Ley, es muy difícil predecir de una manera exacta cuánto es el aumento, porque cada año varía el Índice de Precios al Consumidor (IPC), por lo que sugerimos que así esté pactado, hacer la recordación al inquilino notificándolo personalmente o por correo autorizado.



4. ¿CON CUÁNTO TIEMPO DE ANTICIPACIÓN SE DEBE PEDIR O AVISAR QUE SE ENTREGARÁ UNA VIVIENDA EN ARRIENDO?

El aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelación al vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas. Por lo tanto, si lo hace así no hay lugar a indemnización.

En el caso de que quiera hacerse con mucho tiempo de anterioridad a la terminación del contrato, el aviso debe darse igualmente con tres meses de anticipación, informando la fecha en que se hará entrega del inmueble. A la par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la Ley establece que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para consignar y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.


5. ¿LA MORA EN EL PAGO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS Y SU CONSECUENTE SUSPENSIÓN TIPIFICAN LA VIOLACIÓN DEL CONTRATO Y PUEDE INICIARSE EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DEL BIEN?

Sí. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitución del inmueble dado en arrendamiento.


6. ¿EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE PUEDE DAR POR TERMINADO UNILATERALMENTE UN CONTRATO SIN TENER QUE PAGAR NINGUNA MULTA?

El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales para que no haya lugar al pago de indemnizaciones.

Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.


7. ¿CUÁNTO TIEMPO SE DEBE DAR A UN INQUILINO PARA DESOCUPAR UN INMUEBLE QUE VA A SER VENDIDO?


La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.


8. ¿PUEDE UN ARRENDATARIO USAR LA FUERZA PARA SACAR UN INQUILINO DEL INMUEBLE?


Debe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.


9. SI SE FINALIZAR UN CONTRATO ANTES DE MUDARSE, ¿QUÉ SE PUEDE HACER?


En caso de no lograr un acuerdo con el arrendador, puede dar por terminado unilateralmente el contrato dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses. Es decir, que así no ocupe el inmueble debe pagar los tres meses.

Por lo anterior, debe tratar de obtener el consentimiento para dar por terminado el contrato por voluntad mutua.

10. ¿EN CUÁNTO TIEMPO UNA PERSONA INVADE UN APARTAMENTO QUE SIEMPRE HA TENIDO EN ARRIENDO?

El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertirá en el propietario.



  
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