martes, 25 de abril de 2017

El subarriendo, una práctica común que se debe hacer con cuidado

El subarriendo, una práctica común que se debe hacer con cuidado



Alquilar una habitación se ha convertido en una práctica frecuente entre las personas que tienen en su vivienda espacios disponibles. Sin embargo, puede generar inconvenientes. 

Manuel Alfonso Carrillo, gerente, asegura que “para efecto de impuestos, generalmente los contratos de alquiler prohíben el subarriendo porque se hace inmanejable; aun así, es una costumbre difícil de regular que, además, en el caso de las copropiedades, las administraciones tampoco pueden controlar”.

La realidad de este mercado, cuya dinámica fue confirmada en la Encuesta de Calidad de Vida del Dane del 2016 sobre la tenencia de vivienda, es que quienes viven en arriendo y subarriendo ya participan con el 36,8 por ciento del total en Colombia, después de quienes son propietarios de su casa o apartamento, que participaron con el 42,8 por ciento.

A pesar de que las cifras muestran que esta práctica ocupa un lugar importante en el país, la normatividad vigente no traza pautas específicas sobre su funcionamiento. Por ejemplo, la Ley 675 del 2001 –vigente para edificios y conjuntos sometidos a este régimen de copropiedades– no trata el tema, según advierte el presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, Germán Molano. 

Afrontar una realidad


Sin embargo, el directivo aclara que ante el auge de esta modalidad y los eventuales vacíos que existen, hay acciones que se deben tener en cuenta.

Por ejemplo, al optar por un contrato de subarriendo es importante revisar bien si en el documento está la prohibición; de lo contrario, se entiende que no hay impedimento para hacerlo.

Molano anota que si se logra el acuerdo, de todas formas hay que tener en cuenta que la Ley 820 o de alquiler sí específica que “el incumplimiento a la cláusula que prohíbe el subarriendo obliga a restituir el inmueble, es decir, a devolverlo”.

En este caso, precisamente, es donde está uno de los mayores riesgos. Por eso, Alfonso Carrillo insiste en que “lo pactado debe ser muy claro y el representante de la firma inmobiliaria –si interviene en el proceso– tiene que ejercer el control”. No hacerlo puede generar los inconvenientes relacionados con la restitución del inmueble que cita Molano, con el agravante de que sacar a un inquilino es un proceso engorroso.

El consultor inmobiliario y abogado Diego Botero coincide con los analistas y añade que la Ley 820 “se refiere únicamente al arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda, donde el arrendatario no puede ceder el alquiler ni subarrendar, a menos que tenga autorización expresa del arrendador”. 

Procesos demorados


En ese contexto, Botero reitera y recomienda que el acuerdo escrito aclare, con precisión, el uso que se le puede dar al espacio; en caso contrario se pueden presentar muchos inconvenientes desde el punto de vista procesal. 

“La cuestión es que los procesos jurídicos asociados a este tema son muy lentos; incluso, desde el punto de vista judicial es difícil gestionar un incumplimiento y pueden durar de dos a tres años en resolverse. Sobre el tema, Robert Vargas, gerente de Suramericana de Arrendamientos, advierte una realidad: “Si al optar por el alquiler tradicional suelen presentarse problemas cuando no se implementan las medidas necesarias, ¿qué decir si se pretende subarrendar?”. 

A pesar del cuestionamiento, el directivo es consciente –como los demás analistas– de que es una práctica recurrente inmersa en la cultura colombiana la cual, a pesar de algunas regulaciones, se mueve sin restricciones, contrario a lo que sucede con las propiedades comerciales que tienen un tratamiento diferente. 



Pautas para los locales comerciales


El subarriendo de locales comerciales también es una práctica frecuente, pero tiene un tratamiento diferente al de la vivienda. Según Federico Estrada, presidente de Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, solo hasta el 50 por ciento de los bienes inmuebles destinados a este uso se pueden subarrendar sin autorización del arrendador, siempre y cuando al hacerlo no lesione los derechos del propietario. Incluso, el directivo explica que si la idea es hacerlo con la totalidad del bien, “el arrendatario debe contar con una autorización expresa o tácita del dueño de la propiedad”. 

Algo que se debe tener en cuenta es que se estaría incumpliendo un eventual pacto entre las partes si esta se destina a actividades ilícitas o no permitidas dentro del ordenamiento jurídico, entre ellas, contrariar el uso del suelo.

El alquiler de vivienda, un buen negocio


Una demostración de que el mercado del arrendamiento está lleno de oportunidades en diversos frentes es que desde hace varios años se les ha propuesto a los representantes de las empresas constructoras que desarrollen proyectos para alquiler. Incluso, en manos del Gobierno hay iniciativas al respecto que buscan atender, especialmente, a las personas de escasos recursos a través del beneficio de un subsidio que, incluso, ofrecería la opción de compra, muy similar al ‘leasing’ habitacional. Sin embargo, este necesitaría de recursos y, ante eso, algunos analistas coinciden en que actualmente no están dadas las cosas para hacerlo. Otro inconveniente está relacionado con algo en lo que coincidieron los analistas consultados: los inconvenientes en la restitución de los inmuebles cuando los inquilinos incumplen los pagos. Al respecto, Fedelonjas ha sido reiterativo en que sus afiliados podrían participar, precisamente, para que haya más celeridad en la devolución cuando ocurra esto, algo que se ha trabajado en el estrato alto.



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