miércoles, 5 de abril de 2017

AVALÚOS INMUEBLES URBANOS, RURALES Y EQUIPOS con Normas NIIF




Porque es la importancia de un avalúo?

Precios equivocados de los inmuebles, problemas jurídicos o reparticiones poco equitativas entre los propietarios, son algunos de los casos más comunes que suceden por no contar con un avalúo exacto cuando se va a realizar un negocio de compra o venta de propiedad raíz.

"Cuando una persona otorga un avalúo está dando fe pública de que un inmueble tiene determinado valor comercial. Imagínese que usted solicite un crédito a un banco y entregue un avalúo mal hecho, y el banco le preste más dinero y luego no pueda seguir pagando, y al vender su inmueble descubra que no puede cubrir el crédito. En ese caso puede incluso perder su patrimonio, de ahí la importancia de hacer un avalúo con personas expertas",

Otro inconveniente que sucede comúnmente cuando no se cuenta con un buen avalúo es la pérdida de negocios o las ventas de inmuebles con precios muy bajos, porque no se consideraron muchos detalles que suman a la hora de vender.

Asimismo, otro problema que es muy frecuente entre las personas que tuvieron una mala experiencia causada por un mal avalúo es el temor que presentan cuando tienen que hacer nuevamente un negocio inmobiliario.

"Un avalúo no se debe dejar en manos de cualquier persona y mucho menos acudir a gente que hace un trabajo más barato. Un buen avalúo puede costar, pero se contará con que la información recibida será idónea y justificable en todos los sentidos", 




Existen muchas clases de avalúos para joyas, obras de arte, maquinaria pesada. Sin embargo, los más solicitados son para vivienda, plantas industriales, maquinaria e inmuebles para expropiaciones y servidumbres.

Es también importante que tenga presente que la vigencia para un avalúo es de un año, según el Decreto 1420 de 1998 (artículo 19)



Cuál es la diferencia entre el avalúo comercial y el avalúo catastral


En el mercado de bienes raíces en Colombia es frecuente que el valor de los avalúos catastrales (que son los que usa el Gobierno para la liquidación de impuestos) sea menor que el de los avalúos comerciales (que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar una transacción comercial).

Esto básicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinámica mucho más rápida que la gestión de los entes gubernamentales para mantener la información actualizada. Por ello coexisten estos dos tipos de avalúos en Colombia:

Avalúo Comercial

Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio
.
Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación).

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.


Avalúo catastral

Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.


Otro avalúo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalúo, el cual, se entiende por auto-avalúo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral.
En los municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero Municipal.
Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al Catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o cambios de uso.


Cómo solicitar la rectificación del avalúo catastral?

Esta revisión podrá ser solicitada por el propietario, poseedor o apoderado debidamente autorizado, cuando demuestre que el valor del predio no se ajusta a las características y condiciones del mismo.

Para aquellas personas que deseen hacer el reclamo no deberán pagar nada, ya que estos procesos son totalmente gratuitos. Una vez sea radicado el reclamo el proceso debe resolverse en 30 días hábiles.

En los gastos que incurren los propietarios que reclaman, es en las fotos de los predios y en las fotocopias de las escrituras. Las personas pueden presentar los documentos en las oficinas principales de Catastro o en los Centros de Atención Distrital Especializada (Cade).

Se requieren los siguientes datos básicos  para obtener información respecto al avalúo de sus predios: nombre completo del propietario, matricula inmobiliaria, documento de identificación del propietario, chip del inmueble o dirección exacta del predio.


Estos son los requisitos 


- El propietario, poseedor o apoderado  deberá  realizar su solicitud por escrito. Si se trata de una persona jurídica, la solicitud debe presentarla el representante legal anexando el certificado de Constitución de Gerencia, con vigencia no mayor a tres meses.
 

Debe presentar simple o fotocopia legible de la escritura pública de adquisición del inmueble, para los propietarios.

- Deberá anexar pruebas* que demuestren la inconsistencia en el avalúo catastral del predio, de las cuales puede allegar las que considere más contundentes.  (No son todas las que se relacionan a continuación, sino las que el propietario considere más importantes para su reclamación)¨.

* Estas pueden ser las pruebas opcionales:
- Planos del predio o del terreno. Con el fin de verificar las áreas.
- Fotografías. Para determinar el estado y uso de la construcción o topografía del terreno.
- Aerofotografías. Para predios rurales.

- Certificaciones de autoridades administrativas (relacionadas con afectaciones viales, ambientales, zonas de alto riesgo, reservas forestales, rondas de río, líneas de alta tensión, certificaciones de las correspondientes oficinas de Planeación, Medio Ambiente, Acueducto, etc.).

- Presupuestos de obra, con el fin de verificar el costo de los valores de los materiales de construcción.

- Avalúo comercial vigente. No mayor a un año.

- Estudios y/o ofertas de mercado de inmuebles similares en el sector, con el fin de comparar valores.



Que es el RNA?

El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A., es una entidad privada sin ánimo de lucro, constituida en 1985 por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz FEDELONJAS y la Sociedad Colombiana de Avaluadores SCDA. El R.N.A propende por la profesionalización de la actividad valuatoria en Colombia y en desarrollo de este objetivo, se ha dedicado desde su fundación a la certificación de avaluadores en el país, buscando brindar seguridad y confianza a los usuarios de avalúos sobre la idoneidad y competencia de los avaluadores inscritos. 


En octubre de 2003, la Asamblea General de la International Valuation Standards Committee – IVSC, entidad de la cual son miembros 50 países de los cinco continentes, representados por importantes

Asociaciones de Avaluadores, aceptó al Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro activo y organización representante por Colombia ante esta importante entidad de orden internacional.

Contamos con certificación y respaldo del Registro Nacional de Avaluadores (RNA), Federación Colombiana de Lonjas de propiedad Raíz (FEDELONJAS), Corporación Nacional de Lonjas y Registros (CORPOLONJAS) y la Sociedad Colombiana de Avaluadores.


Expertos en avalúos urbanos, normas NIIF, rurales, maquinaria y equipo, de propiedad horizontal, de conservación y monumentos nacionales, efecto plusvalía y ambientales.



Aliados Importantes
Victor Valencia Delgado Registro 975-8300
Edwin Alarcón Sanabria
Ariel Bareño Martinez
Y demás Colaboradores Profesionales a su servicio 

Jimmy Wladimir Méndez
Gerente
Grupo en Finca Raíz Colombia y Constructor Bogotá SAS




 


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